Le marché immobilier de l'ancien verra-t-il le retour des primo-accédants

Des prix en légère érosion et des taux historiquement bas favorisent un retour des primo-accédants sur le marché immobilier de l'ancien, mais celui-ci demeure encore cher et peu accessible sans épargne.
"Le marché immobilier se porte mieux en ce début d'année", observe jeudi Yann Jehanno, directeur exécutif du réseau d'agences immobilières Laforêt, grâce à "des prix au niveau de l'année 2010 et des conditions de crédit particulièrement favorables".
De fait les transactions de ce réseau ont progressé de 1% au premier trimestre, sur un an, mais "traditionnellement, cette période de l'année profite au marché immobilier", car les familles espèrent "concrétiser un achat en période estivale, avant la rentrée scolaire", souligne Laforêt.
De leur côté, les taux d'intérêt des crédits immobiliers accordés aux particuliers par les banques continuent à baisser, grâce à la politique monétaire accommodante menée par la Banque centrale européenne (BCE): ils sont tombés à 2,11% en mars, selon l'observatoire Crédit Logement/CSA.
Ces taux bas resolvabilisent une partie des primo-accédants, "grands absents ces derniers mois", qui font en ce début d'année une "amorce de retour" sur le marché immobilier de l'ancien, a noté mardi le réseau Guy Hoquet.
Ils ont été à l'origine de 35% des transactions enregistrées dans ce réseau de 450 agences immobilières au premier trimestre, contre 31% l'an dernier.
Mais "des taux bas, sans croissance ni perspectives économiques positives, et donc sans volonté d'emprunt de la part des acquéreurs potentiels, ne peuvent maintenir le marché", estime Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en prêts immobiliers Cafpi.
Pouvoir d'achat immobilier en baisse de 23%
De plus, "du point de vue d'un accédant à la propriété, la faiblesse des taux d'intérêt - au plus bas depuis 50 ans -, ne suffit pas à compenser le niveau élevé du prix des logements", observe de son côté jeudi le Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD).
Car "le pouvoir d'achat immobilier est inférieur de 23% à ce qu'il était en 1965 ou 2000 et, pour acheter le même logement, toutes choses égales par ailleurs, un primo-accédant doit s'endetter sur 23 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000", souligne le CGEDD.
En outre, à la fin de l'an dernier en France, "le prix des logements anciens rapporté au revenu par ménage, était supérieur de 69% à la tendance longue qu'il avait suivie sur la période 1965-2001", selon cette source.
Toutefois les primo-accédants bénéficient aussi d'une "flexibilité accrue des vendeurs", estime le courtier Immoprêt.
Ceux-ci acceptent un peu plus souvent de "réduire leurs prétentions financières", sur un marché aux "fortes disparités régionales", parfois franchement baissier dans des villes de moins de 20.000 habitants au faible dynamisme économique, note Laforêt.
"Les négociations sont fermes", observe jeudi le courtier en crédit ACE, selon lequel "les acquéreurs peuvent escompter une moyenne de 15% de négociation entre le prix de vente affiché et le prix d'achat final".
Mais globalement, la cherté des logements explique que les primo-accédants qui concrétisent leur achat dans l'ancien - plus accessible que le neuf, où les programmes abordables sont rares - ont le plus souvent pu mobiliser une "épargne familiale conséquente", rapporte Laforêt.
Accéder à la propriété demande "un effort toujours croissant, ce qui exclut les ménages les plus modestes", souligne Cafpi.
Ainsi 68% des primo-accédants ont-ils financé leur acquisition par un apport personnel, de 31.200 euros en moyenne, selon une enquête CSA pour le réseau Guy Hoquet, publiée mardi.
Mais six primo-accédants sur dix bénéficient aussi d'un dispositif d'aide public, Prêt à taux zéro (PTZ+) le plus souvent, mais aussi Prêt épargne logement (PEL), Prêt à l'accession sociale (PAS), etc.
Et près de neuf sur dix (87%) ont recours à un emprunt immobilier, selon l'étude CSA.
Plus aisés, ils ont des revenus moyens en nette progression, +15% l'an dernier comparé à 2013, au sein de la clientèle du courtier Empruntis.